侠客岛:房产巨子到了“活不下去”的程度了吗?

2018年,娱乐圈的戏码好像都被地产和金融抢走了,一个个粉墨登场,又仓促离场。最新的的主角,是万科——早年的我国房地产一哥,刚开机的电影定名叫做《活下去》。当然假如活得好,上映的时分或许就更名《王者归来》。谁都知道,在娱乐圈,换个姓名,更能吸粉。剧情梗概呢,是万科开了一次内部大会,会上万科高层声嘶力竭地着重 “未来三年万科的终极方针是“活下去”。此言一出,引得人心惶惶,究竟瘦死的骆驼比马大,作为早年的地产老迈,万科真的到了这一步了?且看岛叔为各位写的影评。主角话说,自从王石携田姑娘退隐江湖,还跨界为某手机品牌当起了代言人后,万科不做老迈有一阵子了。然后,城头变幻大王旗,房地产商场也着实热闹了一阵。最近一轮房地产商场格式之变,起于2014年。听说,彼时的万科内部做了一个超大规模的计量模型来推演我国房地产走势,定论并不太达观——房子太多,够全国人民住的。当年6月,万科董事长郁亮宣告离别黄金年代,迎候白银年代。万科的判别并不算错。2014年,银根紧缩,楼市库存高企,鬼城出没,各地楼盘打折降价之声此伏彼起,跑路的开发商东躲西藏。所以,万科战略从高歌猛进转为相对稳健,拿地不那么活跃,开发进度也放慢了。顺带提一句,各路神仙们现在用得极为随手的“高周转”神器,曾是万科的拿手好戏。2015年,宝能横插一杠子,有你没我的控制权之争不免打乱万科的节奏。不过,老迈不玩,有胆大的敢玩。碧桂园、恒大、融创敞开张狂囤地形式,且纷繁下沉三四线城市,乃至五六线,哪怕大一点的城镇都不曾放过。不过,万科一副我自纹丝不动的姿势,仍然重兵把守一二线城市。孰料,就在当年,风云突变,三年棚改方案出台,货币化安顿横空出世,各地高企的库存消化一空,到2017年末,不少地方高喊库存不行用了,剩余的房子只够卖两三个月的。热销之时,顺势提价。勇于加杠杆、勇于囤地、勇于高周转开发的兄弟们,兴旺了。一些此前名不见经传的晚辈们,纷繁喊出年出售千亿、三千亿的标语。没跟上局势的小开发商,隐姓埋名。没有老迈的江湖,太乱。到本年上半年,乱局让人有点看不下去,工地上安全事故频发,业主维权潮、退房潮再现,高周转、高杠杆形式遽然就玩不动了。就在这时,沉寂良久的老迈俄然出来振臂一呼:“活下去”!听完之后,再细心咂摸,各路好汉俄然发现,本来老迈只是像非洲草原上的狮子,伪装不小心打了一个盹。哭着喊着“活下去”的万科,2018年中报显现的账面现金现已飙升到了1598亿了。本年1-8月拿地金额仅次于碧桂园。“假哭”?成绩疯涨,手头这么宽余,2017年末的净负债率只是8.8%,万科这波“活下去”是哭给谁看?郁亮说,2012年时,万科判别职业进入了转机点,只是一种猜测,并不知道什么时分会呈现真实的转机,而今日,转机实实在在到来了。风向变了。“房住不炒”紧箍咒毫不松动,限购、限售、限商,一系列约束都来了,郁亮说,“在转机点上,咱们早年信任不会呈现的东西都在呈现。”本年6月,我国房地产协会会长胡志刚正告,“现在的局势,只会让能活的活好,濒死的死掉”。作为晴雨表的首都,北京市统计局发布的最新数据显现,本年1月至8月,北京市商品房出售面积为354.2万平方米,同比下降32.8%。其间,住所出售面积为266.3万平方米,同比下降22.7%。湖南长沙9月28日流出的一份内部会议纪要称,商场转冷,价格回落,单个楼盘开端打折,恶性循环,乃至导致信访问题;出售放缓,金九银十出售节奏未入正轨。此前,长沙市住建委有官员称,没想到商场变得这么快。其实,商场只是在回归知识。本年5月,在全国政协“健全系统性金融危险防备系统”专题洽谈会上,国务院副总理刘鹤讲了四句大白话:“经商是要有本钱的,借钱是要还的,出资是要承当危险的,做坏事是要付出代价的。”会前,全国政协阵型奢华的专题调研组给出的定论榜首条就是:房地产商场已从总量求过于供转向供求整体平衡、结构性区域性对立更趋杰出的新阶段,供需局势和面对对立的新变化,使潜在危险进一步堆集。刘鹤这四句话是什么意思,想必咱们都懂。所以乎,万科郁亮把出售回款作为生死线。“假如6300亿回款方针没有达到,咱们一切的事务都可以停。”恒大的新方针是下降负债率;碧桂园开端思念“早年的日色慢”;融创孙宏斌最新的表态是,安全榜首。TOP前二十的地产公司还掀起了改名潮。保利地产更名为保利开展;朗诗绿色地产选用“朗诗绿色集团有限公司”为中文第二称号;年代地产简称改变为“年代我国”;龙湖地产全名由“龙湖地产有限公司”更改为“龙湖集团控股有限公司”。假如加上2016年那波改变潮,即恒大地产更名为我国恒大集团,远洋地产更名为远洋集团,雅居乐地产更名为雅居乐集团,K2地产更名为石榴集团。眼下,前20强房企中,也就世茂房地产、华润置地姓名里边还显着有房地产字样。降价封号“最懂房地产的剖析师”任泽平有个判别,房地产周期长时间看人口,中期看方针,短期看金融。不论哪一条,好像都不太妙。金融去杠杆,房地产是要点防控目标。清华大学教授魏杰泄漏,为避免房地产商场的危险传染给金融组织,正在打间隔:一是各大组织原则上不再承受调整住宅典当借款,即使要做,也会大打折扣,份额十分低。二是土地典当准则,只要自有资金买的地才干典当,且依照地价的20%典当,严控危险爆发点。撤销预售准则的传言让不少老板深夜吵醒。预售制下,按孙宏斌的说法,开发商玩的都是他人的钱。本质就是超高的杠杆,一旦真的撤销预售制,无异于釜底抽薪。风声鹤唳,有关部门赶忙驳斥谣言。但是,我国的智者历来崇尚的是见微知著,础润而雨之类。风起了,就要揣摩青萍之末。方针呢?此前数轮经济影响中,房地产都是拉动经济的主力军。但是,即使本年经济局势吃紧,外部还有人捣蛋,任志强所说的“夜壶”仍旧无人想起。上半年,棚改货币化方针收紧,决策层最新的表态是坚决遏止房价上涨。明显,靠房地产拉动经济的思路,现已被抛弃。人口呢?一二线城市人口仍旧是净流入,但国家正在调整空间布局,雄安新区、大湾区都是千年大计,要分流人口;四五六线,刚需哪里够用?怎么办?声称具有业界最牛的研讨团队的万科,又一次祭出了“价格战”。2008年,万科抛出“泡沫论”,首先降价;2014年,白银论,再降价;现在呢?万科厦门某楼盘放出五折出售音讯,虽不是真五折,也不是赔本出售,但信号够恐惧。对此,有业界资深人士剖析,“万科一向是勇于打价格战的。”当然,打折的必定不只是有业界的风向标之称的万科,最近一段时间,一些都市报上再现整版的楼盘广告,职工内部价之类的活动也悄然复苏,而只是几个月前,茶水费还要十几万。“为什么咱们要勇于降价,快速降价,现在调控办法还在连续出台,国家的决计和情绪十分清晰。必定要以最快的速度出货,办法和价格必定要比其他企业先走一步。”上面这段话,来自万科高管2008年的内部说话。那么,降价之后呢?有数据泄漏少许音讯:万科本年1-8月拿地金额仅次于碧桂园,净负债率从2017年末的8.8%提高至本年上半年的32.7%。接下来的问题是,假现在年成功回款6300亿元,万科还会像当年相同在楼市回暖前夕抄底吗?或者说,楼市还有春天吗?文/我国经济周刊记者 李永华

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